新手投資理財

一直以來，我正職以外的收入就是股票的資本利得及股利收入，事實上我在這一篇文章提過相關的股票報酬率，不能說非常高但就是一筆不穩定但不錯的收入，不過這個收入如果要讓我足以安心的離開相對穩定的上班族生活，其實還有一段距離，最主要的是股票就是不穩定的收入，多數時候我只能在多頭的時候有不賴的報酬率，在空頭時候我幾乎只能降低損失，但無法不把錢放入市場，因為你永遠都不知道現在的下跌是空頭的前奏曲還是只是個修正、只是個波動，因此我始終在找其他收入的可能來源，找到了標題的課程陶笛的不買房當房東線上包租課程(先修課程)，到底要怎樣不買房可以當房東呢，就先聽聽我的分享。

第一堂課 怎麼把租金變成收入

在課程一開始陶迪就說到，很多年輕人從中南部來到台北工作，租金往往就佔去了薪資一半甚至更多，而不買房當房東這件事情，可以讓年輕人不僅僅不用付出租金，還可以從中賺到錢成為兼差，讓租金這個花錢的事情成為賺錢的事業，這是怎樣做到的呢?

陶迪先說到有一個女孩她到台北工作租屋，她希望可以租到可以煮東西養貓咪的八坪以上大套房，在台北幾乎都要一萬五以上，這真是一筆大開銷，但這個女孩薪水只有32000，也就是租屋開銷幾乎相當於薪資的一半，陶迪建議你找人和人分擔租金的一層公寓，也就是陶迪所做的共享公寓，此時貓咪可能可以在整層公寓走來走去，也可以用廚房煮食物，然後一層三房兩廳的公寓可能只需要三萬元，一個人付一萬，這個女孩就可省下5000元，

而且如果這個女孩可以透過自己的巧手，把租來的房子經過巧思整理，可能還有機會把房子用提高租金方式分租出去，賺得的差價，就可以付這個女孩的租金了(這就是二房東)，等於這個女孩就是住免錢的，後來這個女孩真的找到房子，但房東租金開三萬元，透過陶迪的話術指導，女孩和房東殺價殺到27000，並且還給這個女孩前兩週免租期合約，於是女孩拿到鑰匙，但租期前兩週是免房租的，房東還補了兩個冷氣，於是女孩把三個房間弄弄，其中兩個房間租給給同事，一間租12,000，兩間租2,4000，自己補了3,000元房租，這個女孩原本的租金是1,5000，現在立刻掉到3000元，整整便宜了12,000

之後陶迪有提到她自己的經驗，2016年她用非常高的租房價格，以三萬六租到一房一廳的電梯大廈，後來陶迪為了解決自己的高租金的狀況，她找到一個三房兩廳的老公寓，進行改造，自己住在最小的一間，這間是個四十幾年的老公寓，租金開價25,000，後來陶迪殺到16,000元，整理完之後一間租13,500元，兩間就是2萬7，扣到給房東的1萬6，每間每月陶迪還可以拿到一萬一，但是別忘了，陶迪一開始可是有花錢去整理這個房子呢，陶迪一開始花了20萬整理這個房子，換句話說如果以每個月拿到一萬元的價差金，需要20個月才可以回本，

要做二房東賺錢的重點，1.要有夠長的租期2.要談到夠低的租金

當二房東不會虧錢要掌握的原則就是租期和租金，要談到夠長的租期及夠低的租金，陶迪說這在課程都會教導學員談判技巧，此外要有租金不中斷，那就是房子的地點要很好，所以也會在課程學習到如何判斷這房子賣像好不好，怎樣篩選房客。

第二堂課四步驟讓你第一次當二房東就上手

陶迪在這堂課先說到全台灣空屋數量是86萬戶，意思是說很多有錢人其實買了房子是為了等房子上漲並沒有出租，但是沒想到房子放久了居然屋況越來越差，才想到要找人來處理房子，也因此這類型的人並不在乎租金多寡，但希望有人可以幫忙照顧房子，這也就是二房東可以介入的時機，因此陶迪覺得二房東這個工作是個三贏的生意，大房東可以安心退休收租，二房東可以賺取房子增值之後的利潤，租客可以獲得有有品質的居住空間。

二房東出租房子創造租金收益的流程分成四個階段包括

1.開發:尋找房子，判斷屋況適合不適合改造後出租，有沒有潛力獲利，地點周邊環境租客會不會喜歡，，要判斷裝修需要多少錢， 可以出租多少錢 ，現場就要判斷 ，要和房東談判談出合理的租期、租金， 要具備基本法律知識才能簽訂有保障租約 。

2.裝修:規劃設計房子、裝修好房後，還要買家具家電 。

3.招租：拍照、發廣告、帶看 、篩選租客、降低出租風險、簽定合約。

4.管理:租客管理

二房東的投資報酬率主要的關鍵點就是1.價差:租客給二房東的租金收入減給大房東的租金支出 2.租期:和房東簽的租約 3.裝修成本，陶迪在課程中都會教導學員控制裝修成本，學會和房東談判能力，並且學習如何篩選租客並且制定生活公約，一開始就篩選對租客，後面的管理就相對容易。

第三堂課 如何當一個合法的二房東

這堂課陶迪主要是說如果個人和其他房客都一起和大房東租房，二房東只是其中一個租客，那這就不涉及違法問題，但如果個人不只是以房客的身分成為二房東，還有其他的房子替大房東出租，那這個就比較涉及法規問題，需要找到租屋公司靠行，而陶迪自己有開公司，參與她課程的人有機會到她公司加盟，我有私訊陶迪臉書粉專，有關於加盟問題，陶迪有說明加盟不需要加盟金，但資格需要審核，詳細細節會在實戰班說明。

陶迪包租實戰班-陶笛的實戰班基本上需要48,200，上完先修班可以有折價2,420元，也就是四萬多元，其實算有點貴的課程，有興趣的人可以先聽聽他的先修班，先修班課程只要399元，可以知道基礎的知識，上完先修班有興趣在去報名實戰班，我是還在考慮，畢竟四萬多也是一筆錢，或者也可以看看陶迪寫的不買房當房東的書，應該對於包租這筆生意有更詳細的說明，我如果有去買再分享給大家喔。(推薦閱讀:涓涓買了三年的線上投資課程)

涓涓想法

其實在聽完這個課程後，涓涓又上網爬了一下文，應該之後會再買書來看看，發現包租代管好像又是兩件事情，由於包租代管這件事情，在初期需要投入一筆不小的資金且陶迪的課程也是不便宜，所以我應該會先去買下陶迪的書再來審慎評估，但以我個人的概念，包租代管這件事情，在回本之後幾乎就是淨賺，涓涓的算法如下(這僅是我個人的算法喔)

上面陶迪的那個例子(粉紅底的文字)，如果20萬以20個月回本，簽約5年(60個月)，也就是說五年會賺60萬，五年投報率是(60-20)/20=200%；一年投報率是200%÷5=40%(並不知道陶迪書是不是也是這樣算):其實是計算的我熱血沸騰，當然這當中可能有很多眉角是我沒列進去的(例如可能租不出去有空屋的可能)，等到我有機會再進一步研究才能發現吧，不過這個開始令人很欣喜，畢竟比起我的股票投報率，這個數字可是甜美很多。

談到要退休並且要靠投資養老，那去數算自己目前資產如何長大到一定的比例就非常重要，因此絕對不能不知道計算本金翻倍的公式，就是七二法則，知道了七二法則，投資人可以在五秒鐘之年就知道自己的本金翻倍速度，進而知道累計資產的速度及時間，才能夠推論自己可以退休的時間。

何謂七二法則?公式是什麼?

所謂的七二法則公式就是72除以年化投資報酬率=本金翻倍時間(年)

提出七二法則，是義大利著名的數學家 盧卡·帕喬利(Luca Pacioli)，他在1494年的《算術、幾何、比例總論》一書中，提出了這個概念，後來也被稱為會計之父。

不過七二法則並不是百分百正確，只是一個大概的數字

七二法則有三個重要的數字1.72這個數字 2.年化報酬率 (將百分比去除) 3.本金翻倍的時間

舉個例子

小毛如果以300萬本金開始投資股票，如果小毛年化投資報酬率是10%，那小毛要多久她的本金才能夠變成600萬呢?

算法很簡單 72(數字72)÷10(年化報酬率)=7.2(年) 也就是7.2年她的本金可以從300萬滾成600萬

七二法則與本金翻倍時間

從上面的表格，可以發現如果你是放在定存領2%的報酬率，和投資一個5%報酬率的投資工具例如股票，時間就相差超過十年，更不用說現在通膨節節高漲，錢存在銀行真的只會越來越小。

推薦閱讀:上班族一定要學投資嗎?通貨膨漲影響我們什麼?

何謂投資報酬率及投資報酬率算法

如果去查維基百科，投資報酬率就會出現下面這個定義

投資報酬率（return on investment，簡稱 ROI），經濟學名詞，指投資後所得的收益與成本間的百分比率，是一種衡量獲利能力的指標，用於評估一項投資的效率或盈利能力，亦或者用於比較多個投資項目，幫助投資者作出較好的投資決定。^[1]

投資報酬率一般可分為總報酬率(持有期間報酬率)和年報酬率。總報酬率是不論資金投入時間，直接計算總共的報酬率，其計算公式為：

總報酬率 = (投資現值 – 投資成本) / 投資成本 × 100%。

基本上上面算法完全沒有問題

但是用在股票上到底要怎樣算呢，原則上以涓涓的算法如下

年化投資報酬率=(每年年底資產現值-每年年初資產現值/資產現值×100%

資產現值=現金+股票現值

因為涓涓所有的資產除了生活費用之外，其餘所有的錢都用於投資之用，所以我的資產現值就是現金+股票，

舉個例子來說

111年1月1日你有現金30萬+九種股票總價格是350萬，到了同年12月31日，剩下現金25萬，十一種股票帳面價值400萬

則年化投資報酬率為 (400+25)-(350+30)/350+30=11.8%

不是長期投資，為何要算投資報酬率

有的人會提到股票不是長期就是放在那裏，為何還要計算投資報酬率呢?

基本上對涓涓來說，計算每年的報酬率有幾個意義，一方面我要知道每年的報酬率，我才可以和大盤比較，如果一直都輸給大盤，也就是0050或006208，那我就應該要慎重考慮，是不是應該直接就買市值型的ETF就好了，所以理解自己的年化報酬率可以進行檢討，畢竟長期投資也是預估可以一年比一年成長，而非擺著完全不管，多數股票也都無法永遠長期獲利，因此定期進行檢討是讓投資績效保持穩定的重要方式。

對個人來說算投資報酬率重點在整體資產，而非個別股票

很多投資達人會在宣傳自己的股票投資報酬率時候，對外說明20%，30%的報酬率，但是涓涓要提醒，重點是在整體的資產或是本金是不是一年比一年多，

我們舉兩個人做例子

阿毛和阿平在年初的時候都拿300萬買股票，他們的報酬率及年底累積的本資增漲如下

阿毛非常厲害她三種股票，其中一種年報酬率居然有30%，三種股票報酬率累積如下

阿毛年底資產

年底資產總額105+130+55＝290

總資產年化報酬率:290-300/300=3.3%

阿平買股票比較保守，每種股票都只是小小漲，三種股票報酬率累積如下

阿平年底累積資產

年底資產總額108+110+105＝323

總資產年化報酬率:323-300/300=7.6%

從上面阿平和阿毛的例子，可以發現，其實阿毛有一個持股她的年化報酬率是30%，看起來真的好厲害，但是其實算到資產的增長，還不如阿平的總資產的成長，原因在於阿毛的持股中有一檔年化報酬率是-45%，因此我才說，看投資報酬率千萬不能只看持股當中的一檔，除非她所有的資產都放在這檔股票，一定要看整體的投資報酬率，才能夠推算整體資產成長的速度喔。

老李在年輕的時候就開始工作，最近這兩年，已經62歲的他，腰開始有點痛，開始想是不是可以退休了，但是他只知道好像是勞保會給他一點錢，但是完全不知道到底勞工退休可以有哪些保障，夠不夠用阿，遲遲不敢退休………

我們先看看下面這張圖，這張圖是在勞保局的網站上截圖下來，從圖中你可以看出來，除非老李從開始工作到結束工作都不曾離開勞保，只要曾經離開勞保，就會被自動納入國民年金保險(國保)，若李爺爺曾經提繳勞退新制，也會有勞退的保障，因此勞工朋友其實應該最有可能有三層保障1.勞保老年給付2.國民年金老年給付3.勞退新制退休金

勞保三種老年給付

98年1月1日勞保年金施行後，勞保的老年給付分3種給付項目：1.老年年金給付；2.老年一次金給付；3.一次請領老年給付。

97年12月31日之前有勞保年資者，符合條件者可以選擇一次請領老年給付及老年年金給付

98年1月1日勞保年金施行後初次參加勞工保險者，年資15年以上僅能選老年年金給付，15年以下僅能選老年一次金給付。

保險小常識:現在網路上或一般人所謂的勞退新制舊制，多數指的是勞工退休金，而不是我們本篇文章說的勞工保險老年年金喔

勞保老年給付:

一次請領老年給付(97年12月31日之前參與勞保者才能請領)

請領資格

97年12月31日之前有勞保年資者，符合下列6項之一，就可以選擇一次請領老年給付：

1. 保險年資合計滿 1 年，年滿 60 歲（女性年滿 55 歲）。
2. 保險年資滿 15 年，年滿 55 歲。
3. 在同一投保單位，保險年資合計滿 25 年。
4. 保險年資滿 25 年，年滿 50 歲。
5. 從事危險性質之工作滿 5 年，年滿 55 歲。

老年一次金給付

資格:年滿60歲，勞保保險年資合計未滿15年（請領年齡逐步提高，如下圖所示）。

保險小常識:勞動部曾說明，勞保「一次請領老年給付」和「老年年金給付」，兩者請領條件不同。根據「勞保條例」，勞保老年年金會逐步調高請領年紀，但是但若被保險人在民國98年勞保年金開辦前就有保險年資，只要符合相關條件，例如年滿55歲且保險年資滿15年，或年滿50歲且保險年資滿25年或同一投保單位保險年資滿25年等，就可以選擇一次請領老年給付，請領年齡沒有延後。

老年年金:

資格年滿60歲，勞保保險年資超過15年，(所謂的年金給付，就是每月政府會直接法放到你的帳戶，被保險每月可以領到一次，是一種很固定的現金流。)

保險小常識:上面寫的年滿60歲，隨著時間過去，法定請領年紀是越來越大，但是不代表你要一直工作，你也可以先離開你的工作，等到法定請領年紀的時候，再去勞保局請領，

三種給付的算法

一次請領老年給付公式:平均月投保薪資*[(前15年勞保年資*1個月+(15年後的勞保年資*2個月)]

上面的公式白話說就是—保險年資合計滿 1 年，發給 1 個月的平均月投保薪資，若合計超過 15 年，則超出部分每 1 年發給 2 個月的平均月投保薪資。

此外，一次請領老年給付一般最多發給45個月，平均月投保薪資則是以退保當月起前三個月投保薪資平均計算，被保險人年逾60歲繼續工作者，逾60歲後之保險年資最多以5年計。合併60歲以前之老年給付，最高以50個月為限。(一次請領老年給付線上試算)

老年一次金給付公式:平均月投保薪資×勞保年資×1

老年一次請領的平均投保薪資是以「加保期間最高60個月之平均月投保薪資」計算

老年年金給付公式有以下 2 種算法，可擇優發給：(勞保年金線上試算)

1. 平均月投保薪資 × 年資 × 0.775% ＋ 3,000 元
2. 平均月投保薪資 × 年資 × 1.55%

保險小常識:月投保薪資算法是依據你實際月薪資總額，再用勞動部所設計的分級表，所推出來的數字喔，例如下面那個表如果你的薪水在26,400以下，就是第一級，月投報薪資較是26,400，勞保最高的薪資只保到第13級，就是月薪資總額43,901以上，月投保薪資是45,800元。

勞工要怎樣選老年給付才最有保障?

上面三種老年給付，最有可能可以讓勞工選的就是一次請領老年給付和老年年金給付，這兩種都是給97.12.30前已經加入勞保，並且都超過15年年資的退休勞工可以申請的，老李也是最有可能可以從兩種選一種請領

一次請領老年給付和老年年金給付比較

我們如果假設老李的平均月投保薪資若為最高等級4萬5,800元、年資40年來計算，一次請領老年給付有229萬；若是月領年金，每個月有3萬1,804元，假設將一次領的退休金，除以月領金額（229萬除以3萬1,804元）等於72個月，換句話說，老李只要領取超過72個月(6年)，總領取金額就會超過一次請領老年給付的金額。

所以究竟是要一次領還是月領，涓涓會建議，首先要看老李的身體狀況，如果身體已經有重大疾病，可能無法領到超過6年，那就可以考慮一次領，如果其實並沒有身體上太大問題，自己評估很有可能和國人平均餘命相差不遠(內政部公布110年國人平均壽命80.86歲)，就是八十多歲，那很可能以年金方式請領會更為適當，但仍然要搭配國保及勞退請領的狀況，這部分涓涓會在下一篇文章繼續說明。

勞保如果倒閉，請領勞保年金不就虧了

根據勞保局精算，勞保將在2028年破產，去年台股整體大跌，也可能導致提前破產，勞工朋友會想如果是這樣一定要選擇一次領阿，看這件事情涓涓覺得有幾個角度:

1.因為我國是民主國家，政府都非常考量民眾觀感，更不用說勞工族群是所有職域裡比例最大的職域，因此不可能讓勞工領不到，最有可能就是減碼或是延後情領，所謂減碼就是原本領三萬，修改法規變成領兩萬四，打個折數，這個前例可以看軍公教年金改革，甚至往前追溯，把許多已經再領取軍公教的已退休人口的退休金都打了折扣，這裡涓涓不想討論是不是公平合理，畢竟政府政策不是我們一般老百姓可以置喙的，只是以涓涓的猜測，因應勞保可能倒閉的風險，勞保年金並不可能會不發，只是會減少或者延後，以讓整個制度可以持續運作。

2.如果只是少發，那到底要一次請領還是月領呢?月領可能會越領越少也，這就要看個人狀況，很多不善理財的勞工朋友在退休後，兩三百萬在三。五年就花完的，這種事情常常發生，尤其是已經退休的勞工朋友多數兒女成群，常常這個接濟一下，那個支持一下，要一次請領的勞工退休者，必須考量有沒有辦法守住這個年輕時候和政府一起為老年所儲蓄的基金，甚至用投資放大他，如果沒有辦法，一次領出來，隨興的花掉是不是有可能比政府勞保破產的風險更大，但是當然如果你領出來可以創造更好的收益，當然就可以領出來放大他，讓老年經濟更有保障。

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如何申請勞保老年給付

1.建議可以先電洽勞保局老年給付:(02)2396-1266轉2262 或本人攜帶身分證明文件，親洽勞保局各地辦事處查詢。

2.申請老年給付前請先至勞保局各地辦事處或網站試算老年給付金額，經審慎考慮後再擇一勾選按月領取或一次給付。老年給付試算管道：1.以「行動電話認證」、「自然人憑證」、「虛擬勞保憑證」或「健保卡卡號＋設籍戶口名簿戶號」等方式登入勞保局個人網站申報及查詢作業，再點選「試算/勞工保險老年給付金額試算」，輸入退職（保）日期及預計申請年月試算。

快速結論

1.勞工朋最有可能有三層保障1.勞保老年給付2.國民年金老年給付3.勞退新制退休金，本篇文章僅談到勞保老年給付。

2.勞保的老年給付分3種給付項目：1.老年年金給付；2.老年一次金給付；3.一次請領老年給付。年資滿15年以上的勞工可以選一次請領老年給付(97年12月31日之前參與勞保者才能請領)或是以月領的方式請領老年年金，但是年資未滿15年只能請領老年一次金給付。

3.要選擇月領或是一次請領，主要看領取人的身體狀況，並搭配國保及勞退以及自己的投資能力等相關配套一起考量，才能完整保障老年經濟安全喔。